Para entender esto, los bancos hipotecarios tenemos que medir el riesgo en cada transacción, determinando la capacidad de un cliente para pagar el préstamo. La colateral o propiedad, que es la que garantiza el préstamo, debe sustentar y mantener un valor. Un préstamo no conforme, es un préstamo que debido a varios factores, no cumple con los criterios de los aseguradores tradicionales de la transacción. En este caso, el banco expone su criterio y normas de medición del riesgo no conforme a los aseguradores externos como lo son: FHA, Fannie Mae, Freddie Mac, USDA, VA, etc.

Cuando usted escucha o lee el término "conforme", quiere decir que la transacción reúne las siguientes cualidades:

1. La habilidad de repago, que es la forma en que usted se gana el dinero y por consiguiente, lo que dictamina con qué usted pagará su préstamo es conforme a las normas, manuales de riesgo de (FHA, VA, Fannie Mae, USDA, Freddie Mac).

Estos aseguran a los bancos, que si usted dejara de pagar el préstamo de su propiedad y su préstamo fue asegurado por uno de ellos, dentro de los parámetros impuestos por ellos, el banco, en el peor de los casos, que tenga que reposeer para venderla y obtener de regreso el dinero prestado, no perderá esa diferencia entre el balance adeudado y la cantidad de dinero obtenida por esa propiedad que tuvo que reposeer.

¿Quien paga esa diferencia?

El asegurador del préstamo: (FHA, VA ,USDA, Fannie Mae, Freddie Mac, o el seguro hipotecario privado, etc.)

Esta es la razón por lo cual los préstamos conformes, usualmente, tienen un interés menor, gastos de cierre menores, cantidad de aportación para pronto menor, etc., que los préstamos hipotecarios no conforme.

El riesgo es medido estrictamente por las guías del asegurador bajo el que se otorgará el préstamo.

Es importante que sepan que estos aseguradores no son los que le prestan a usted, el banco desembolsa el dinero y el que le presta el dinero.

Hay razones para no tener otro remedio, que usar un préstamo no conforme con intereses más altos y aportación para pronto y gastos de cierre mayor:

  • La cantidad es mayor que la cantidad máxima establecida dentro de las guías de cada asegurador.
  • La propiedad que va a comprar no reúne los requisitos que el asegurador dictamine como una colateral aceptable en esa transacción
  • La forma en que usted puede evidenciar sus ingresos es considerada menos confiable por el asegurador.
    Ejemplo: Talonarios de cobro, W2, planillas de contribución sobre ingresos vs un estado de situación, con ingresos y gastos.
  • Su crédito, puntuación, como su hábito de pagar está fuera de las normas del asegurador.
  • Utilización de sus fondos, habilidad de ahorrar, forma de conducir su economía no reúne los requisitos mínimos del asegurador. (Esto no quiere decir que sea más factible en un préstamo non conforming.)
  •  La razón por la cual está comprando la propiedad eleva el riesgo de que la deje de pagar.
  •  La propiedad es un condominio y este no reúne los requisitos para ser conforme. (Entre otras.)

Es importante entender, que para que un banco pueda conformar un préstamo con los manuales pre-establecidos por los aseguradores, es una tarea que requiere educación continua, conocimiento y carácter ya que las mismas cambian a diario y varía de un asegurador al otro.

Cada préstamo hipotecario es distinto y la forma de trabajar el mismo también, por esta razón no todos los bancos tienen todos los productos hipotecarios que se adapten al perfil de tu transacción.

De qué le vale el que un ejecutivo hipotecario te diga que te dará un 1% de interés en un producto, donde la forma de evidenciar tus ingresos, la propiedad o el tipo de transacción no reúne los requisitos para poder ser conformada al producto que te están ofreciendo.

El ejecutivo y aún más importante, la visión real de la institución, deben ser una razón de peso a la hora de escoger con quien te aventuras a buscar llevar a cabo esta transacción.

No importa sea una transacción de $50,000.00 ó una de $2,000,000.00.

El conocimiento del equipo hipotecario, al igual que tú perfil de ingresos, crédito, monto de la transacción, uso que le darás a la propiedad y el tipo de propiedad, determinará si la alternativa de préstamo ofrecida, como el interés, cantidad de aportación para pronto y gastos de la misma, son reales o no.

Acuerden que una institución donde el departamento de mercadeo, no está en comunicación continua con el departamento de operaciones y ejecutivos, sin querer, puede ocasionar una desilusión a la hora de escoger quien te prestará para llevar a cabo tu transacción.

Llámanos para orientarte.

ViG Mortgage
787 200 8585
OCIF IH148
Equal Housing Lender.
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